Calculadora de aluguel: renda bruta, vacância, hipoteca, impostos, seguro, manutenção, condomínio → fluxo mensal/anual, cap rate e ratio de despesas.
Como funciona
Conta de proprietário começa com aluguel efetivo pós-vacância, menos custos operacionais e dívida—fluxo positivo não é igual a bom cap rate. Ex.: R$ 2.400 bruto, 5% vacância → R$ 2.280 efetivo; menos R$ 1.650 hipoteca, R$ 280 IPTU, R$ 95 seguro, R$ 150 manutenção ≈ R$ 105/mês (~R$ 1.260/ano). NOI antes da hipoteca define cap rate num imóvel de R$ 320 mil—~4–5% neste cenário.
Perguntas frequentes
O que é NOI vs fluxo de caixa?
NOI = aluguel − despesas operacionais (IPTU, seguro, manutenção, vacância, condomínio)—antes da hipoteca. Cap rate = NOI ÷ valor. Fluxo de caixa também desconta a parcela; NOI ok com fluxo negativo se alavancagem for alta.
Qual cap rate devo mirar?
Cap rate varia por mercado—primário 3–5%, secundário 6–8%+. Compare bairros parecidos, não média nacional. Cap alto pode ser mais risco, menos valorização ou manutenção atrasada; teste vacância 8–10%.
Incluo taxa de administradora?
Se administra sozinho, some 8–10% do aluguel na manutenção/condomínio ou estresse mentalmente—seu tempo tem custo. Administradora profissional entra nas despesas operacionais para comparar deal com deal.